SODO - Der Immobilienmarkt

Hintergrund und Beschreibung von SODO

Größere Projekte in den Bereichen Freeway und Beförderung bewirken zusammen mit der kürzlichen Fertigstellung eines Kongreß-Zentrums und zwei neuen Sportstadien SODOs Übergang von industriellen zu ertragreicheren Nutzungsmöglichkeiten wie Büro, Showroom, High Tech, Einzelhandel und möglicherweise Wohnungen. SODOs Wachstumsmuster reflektiert einen nationalen Trend. Ähnliche Entwicklungen finden sich bei bejahrten zentral gelegenen Industriegebieten in Cleveland, San Francisco und Denver wieder.

Der SODO-Distrikt entspricht einer mehr oder weniger rechteckigen Fläche unmittelbar südlich der Innenstadt Seattles, die 550 Acres umfaßt. Sie wird eingegrenzt im Norden durch die Innenstadt Seattles, im Osten vom Interstate 5, im Westen vom Puget Sound und im Süden von der Spokane Street.

Die ersten Siedler Seattles errichteten in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts Belltown und First Hill, die nun die Innenstadt bilden. Das in Fülle vorhandene Nutzholz des Gebietes wurde abgeholzt und nach San Francisco verschifft, um die durch den Goldrausch verursachten Konstruktionen zu versorgen. In den 1890er Jahren begann sich die Industrie in das heutige SODO-Gebiet auszudehnen, das etwa eine Quadratmeile umfaßt und sich zwischen dem Puget Sound und der ersten Küstenhügelkette unmittelbar südlich der aktuellen Innenstadt Seattles befindet.

Durch das weitreichende Schienennetz, das im Gebiet angelegt wurde, der Trockenlegung des Duwamish Flußdeltas, dem Ausbau der am westlichen Rand von SODO angenzenden Hafenanlagen und angetrieben vom Goldrausch am Klondike in Alaska entwickelten sich Warenlagerhaltung und Großhandel zusammen mit dem produzierenden Gewerbe.

In den 1920er Jahren war ein großer Teil der Schwerindustrie Seattles im SODO angesiedelt. Während des zweiten Weltkrieges wurden in den Fabriken SODOs Flugzeuge, Schiffe, Teile und Munition produziert. Zwischen dem Ende des Koreakrieges und 1990 wurde die Schwerindustrie langsam von Warenlagern und Leichtindustrie abgelöst. Seit jenen frühen Tagen war SODO ein überwiegend produzierendes/gewerbliches Gebiet mit wenig Wandel bis vor relativ kurzer Zeit.

In den frühen 1990er Jahren begannen dann die ersten Gewerbe, die überwiegend das Zentrum bedienten, nach SODO überzusiedeln, um von der Nähe zu ihren Kunden und den niedrigeren Mieten zu profitieren. Die Gewerbe kamen aus den Bereichen Bürofachhandel, Distribution, Möbel, Baufachhandel, künstlerischer Bedarf, High Tech, Banken und Freiberufe. Außerdem eröffneten große Einzelhändler wie Home Depot, Office Max und Costco Einkaufsmärkte im SODO. Mit dem Jahr 1998 und aufgrund der umfangreichen Erneuerung des nördlichen Teils von SODO durch die Fertigstellung der beiden neuen Stadien, begann der Geschäftsdistrikt der Innenstadt, sich nach SODO hineinzubewegen und dessen Bedeutung als urbaner Angelpunkt wiederzubeleben.

Die neue Infrastruktur im Bereich der Beförderung unterstützt das derzeitige Wachstum. Die im Bau befindlichen neuen Freeway-Zufahrten und S-Bahn verbinden die regionale Infrastruktur des Puget Sound innerhalb des eine Quadratmeile großen SODO. Dies alles wird SODO zu einem der vorteilhaftesten Standorte der Seattle-Region machen. Verschiedene Regierungseinrichtungen besitzen oder nutzen 60% der Fläche SODOs. Hierzu gehören Postversand, Recycling, Schulbehörden, soziale Einrichtungen, der Hafen von Seattle, Massenverkehrsbahnhöfe und -systeme, zwei Stadien und ein Kongreßzentrum. Die private Nutzung beträgt 220 der insgesamt 550 Acres.

Der meiste Privatbesitz gehört Familienbetrieben aus den Bereichen Leichtindustrie, Lagerhaltung, Büro und Einzelhandel. American Life kontrolliert sowohl durch Eigentum als auch über Pachtbesitz ca. 18 der 220 Acres, was etwa 8% der Fläche entspricht. American Life konzentriert sich auf den Erwerb von benachbarten Grundstücken, um spätere Veräußerungen kombinierter Parzellen von ausreichender Größe an Bauträger oder Immobilien-Trusts zu ermöglichen.

Dynamik des SODO-immobilienmarkts

Die starke Wirtschaft und das schnelle Wachstum der späten 1980er und 1990er Jahre entwarfen eine Reihe von Konflikten bezüglich der Flächennutzung, die nach wie vor in der Region widerhallen. Der Washington State Growth Management Act (GMA), der 1990 verabschiedet wurde, schrieb die Annahme von umfassenden Entwicklungsplänen vor, um das zukünftige Wachstum in bestehenden urbanen Gebieten zu fördern, während er dies in den Vorstädten zu einem "Auswuchern" in niedriger Dichte einschränkte. Dies führte zu einer Abbremsung der Entwicklung in den Vorstädten während der In-Fill in etablierten urbanen Gebieten wie SODO zunimmt.

SODOs kleine, nah zur Innenstadt und zum Hafen gelegene Fläche tendiert dazu, eine Nachfrage nach Grund und Boden zu schaffen, die das Angebot übersteigt. Zusätzlich erzeugt der anhaltende Abriß konkurrierender Gebäude für Beförderungsinfrastruktur- und neue Büro- und Einzelhandels-Projekte in der Innenstadt und den anliegenden Gebieten zusätzliche Nachfrage, da das Angebot an bezahlbaren Lagen in oder nahe der Innenstadt insgesamt abnimmt. Die durchschnittlich 7% pro Jahr betragenden Mieterhöhungen während der letzten 20 Jahre geben diesen Trend wieder. 1.5% Leerstand im SODO (nördlich der Spokane Street) zeigen einen dichten Mietmarkt. Dies ist der bei weitem niedrigste Leerstand in der Region.

SODOs Nähe zu Innenstadt, Hafen, Schnellstraßen und Eisenbahnlinien Seattles erzeugt Nachfrage nach Räumlichkeiten von Mietern mit einer Vielheit an besonderen Erfordernissen an Gebäude und Zugangswegen. Mieter bezahlen weiterhin hohe Mieten für günstig und zentral gelegene Standorte. Im Ergebnis erzielen gewerbliche Objekte im SODO 50 Cent pro Quadratfuß und Monat im Vergleich zu 35 Cents in neueren, außerhalb liegenden Gebäuden.

Der Gebäudebestand SODOs, der generell 30 oder mehr Jahre alt ist, eignet sich für die bestehenden Nutzungszwecke, jedoch nicht für die neue Art der Nutzung, die sich in das Gebiet hineinbewegt. Dies hatte zur Folge, daß die größten nicht Infrastruktur-bezogenen Baumaßnahmen der letzten Zeit eine Umgestaltung und Wiederbenutzung bestehender Gebäude mit sich brachten, was oft die Umwandlung von Einzelmieter- in Vielmieter-Gebäude mit sich brachte. Die Konversion des um die Jahrhundertwende erbauten Sears-Kaufhauses, das Distribution und Einzelhandel diente, zu Starbucks Coffees Weltzentrale mit Office Max und weiteren Einzelhändlern und die Umwandung der Versandstelle des US Post Office in Verwaltungsbüros für den Schuldistrikt der Stadt Seattle belegen diesen Trend.

Die Art des Wachstums und der Ausbau der Infrastruktur erhöhen die Gründstückspreise weiter. In vielen Fällen übersteigen die Grundstücks- die Gebäudepreise. Da die Liegenschaften zu höheren Grundstückspreisen übernommen werden, können es sich die neuen Besitzer nicht mehr leisten, ihr Gebäude an traditionelle Mieter zur Lagerhaus- und leichtindustriellen Nutzung zu vermieten. Für die absehbare Zukunft dürfte die Dynamik des Marktes weiter die Konversion des Bestandes an gewerblichen Objekten zu intensiverer Nutzung forcieren.

Wichtige Infrastrukturmaßnahmen

Ein Gesetzesvorschlag zum Ausbau des regionalen Beförderungs-Netzwerks würde von den Wählern im Jahre 1996 bewilligt. Nach seiner Fertigstellung wird es bestehen aus einem 24 Meilen umfassenden S-Bahn-Netz zwischen dem Universitätsbezirk, der Innenstadt Seattles und dem Seattle-Tacoma Airport; einer 1.6 Meilen langen S-Bahnlinie in der Innenstadt von Tacoma, 81 Meilen Pendlerbahn-Service, der Everett, Seattle, Tacoma und Lakewood miteinander verbindet; den Seattles sowie Bus- und Carpool-Rampen, die mehr als 100 Meilen von HOV(High-Occupancy Vehicle)- Fahrbahnen des regionalen Freeway-Netzes bedienen soll. Das Projekt wird voraussichtlich im Jahre 2009 abgeschlossen sein.

Der Sea-Tac-Flughafen erhält gerade eine dritte Startbahn, neue erweiterte Terminals und Parkmöglichkeiten, verbesserte Zufahrts- und Umgehungsstrassen, ein neues Hotel neben dem Hauptterminal, ein Personenbeförderungssystem und Anbindungen an das regionale S-Bahnnetz. Es gibt weitere Projekte zur Beförderungs-Infrastruktur, die sich in unterschiedlichen Bau- und Finanzierungsphasen befinden.

Vieles von dieser Infrastruktur ist von direktem Nutzen für SODO:

Verbesserte Zufahrtsstrassen. Größere Verbesserungen werden momentan am nördlichen und südlichen Ende von SODO durchgeführt.

Am nördlichen Ende wird am Anschluss SODOs mit dem Interstate 5 und dem Interstate 90 gebaut. Die neue Erweiterung der Freeways kommen der 1st und 4th Avenue South zugute, den beiden größten Durchfahrtstrassen SODOs in Nord-Süd-Richtung.

Am südlichen Ende werden Verbesserungen am Highway 99 und am West Seattle Freeway entlang der Spokane Street für einen wesentlich besseren Zugang von mehreren Richtungen sorgen. (Bitte beachten Sie, daß die Verbindung des West Seattle Freeway mit dem Interstate 5 die direkte Zufahrt für den Autoverkehr aus Richtung Süden ermöglicht).
S-Bahn. Dieses sich derzeit im Bau befindliche 24 Meilen-Netz wird durch SODO führen, dort zwei Bahnhöfe haben und SODO mit der Innenstadt und dem Flughafen verbinden. Die Fertigstellung wird für 2009 erwartet.

Außer von der Beförderungs-Infrastruktur profitiert SODO von:

Safeco Field. (Neues Zuhause der Seattle Mariners), einem neuen Football-Stadion und einem neuen Ausstellungszentrum.
Auswirkungen des Erdbebens vom Februar 2001. Das Nisqually-Erdbeben im Februar 2001 zwang einige Immobilieneigentümer im SODO, ihre Gebäude nachzubessern. Diese Reparaturen und Änderungen werden SODO insgesamt auf ein höheres Niveau bringen.

Zukünftige Flächennutzung im SODO

Trotz der vorangehend beschriebenen Erweiterung über seine historisch industrielle Nutzung hinaus, bleibt SODO im Flächennutzungsplan ein Gebiet zur industriellen Nutzung mit Ausnahmeregelungen, die großzügig genug sind, um das breite Spektrum der jetzt gefundenen Nutzungen zu ermöglichen. Es gibt wachsende Impulse, SODOs Flächennutzungsplan einer rein industriellen Nutzung mit Ausnahmen für Büros und Einzelhandel, in einen Plan zur vollständigen Mischnutzung, die den Bau von Wohnungen und Großbüros einschliessen würde, zu ändern. Der Port of Seattle und viele Stadtratsabgeordnete unterstützen öffentlich die Änderung des Flächennutzungsplans in diese vollständige Mischnutzung.

Der Port und bestimmte Stadtratsabgeordnete haben ihre Unterstützung erst Mitte 2002 publik gemacht. Daher befinden sich die Bemühungen um eine Änderung des Flächennutzungsplans im Anfangsstadium. American Lifes Management geht davon aus, daß bis zum Jahr 2007 eine gewisse Änderung der Flächennutzung vorgenommen werden wird.

Am. Life Management-Prognose: Mieten und Wertsteigerung

American Lifes Management geht von einem derzeitigen Wert der in seinem Besitz befindlichen oder von ihm kontrollierten Grundstücke (ohne Gebäude oder Verbesserungen) von ca. $60 pro Quadratfuß aus. Vergleichbar gelegene Mischnutzungs-Entwicklungsflächen in anderen Lagen Seattles sind zwischen ca. $150 und $200 je Quadratfuß gehandelt worden. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes in Mischnutzung unterstützt die potentielle zukünftige Realisierung dieser Quadratfuß-Werte.

Das Management ist darüber hinaus der Auffassung, daß SODOs vorzügliche Lage auch ohne Änderung der Flächennutzung weiterhin die Grundstückspreise und Mieten steigen lassen wird. Die aktuelle Flächennutzung verbietet den Bau von großangelegten (mehr als 10.000 Qudratfuß in einem Gebäude) Büroflächen, Großraum-Einzelhandel und Wohnraum, es gibt jedoch keine Auflagen im Bezug auf Großeinrichtungen, die flexible Räumlichkeiten für Leichtindustrie, Technik oder andere moderne Produktionsstätten bieten. Der bestehende Flächennutzungsplan erlaubt ebenfalls die Konstruktion von Einrichtungen, bei denen Eigentümer oder Arbeitnehmer im Gebäude, in dem sie arbeiten, auch wohnen dürfen. Ironischerweise haben Office Max, Home Depot und Costco ihre Geschäfte eröffnet, bevor diese aktuellen Einschränkungen des Flächennutzungsplanes in Kraft traten. American Life beobachtet, daß aufgrund der durch den Nachfrageüberhang im SODO stetig steigenden Mieten die Grundstückswerte weiter zunehmen. Die Erweiterung der Nutzung auf den Wohnungsbereich würde den Prozeß der steigenden Grundstückswerte beschleunigen.

Da die Immobilien von American Life erst in einigen Jahren überhaupt zur Disposition stehen werden, ist das Niveau zukünftiger Mieten für die Investorenrendite über einen längeren Zeitraum besonders wichtig. Über die letzten 20 Jahre sind die Mieten im SODO um durchschnittlich 7% im Jahr gestiegen. Im Vergleich hierzu gab es im südlichen Industriegebiet Seattles eine durchschnittliche Zunahme um 3%. Da die vergangenen 20 Jahre von beständigem wirtschaftlichen Wachstum gekennzeichnet waren, ist American Lifes Management der Ansicht, daß Investoren den zukünftigen Mietzuwachs konservativ mit 3% bis 5% einschätzen sollten.

Ausblick

American Lifes Management ist fest davon überzeugt, daß SODO sich weiter von seiner industriellen Basis hin zu einem gemischt genutzten dicht besiedelten Innenstadtgebiet entwickeln wird. Dieser Trend basiert auf einer Reihe von Fakten, die unabhängig von der regionalen Wirtschaftlage sind und folgende Aspekte beinhalten:

SODOs Landfläche liefert fertiges Wachstumspotential für Geschäftszwecke, die die Innenstadt von Seattle versorgen. Keines der anderen Gebiete im Raum Seattle kann diesen Markt effektiv bedienen.
Freeway-Projekte, die den Zugang von Fahrzeugen zum SODO erhöhen, werden die Lebensfähigkeit SODOs als Business-Standort verbessern. Der erhöhte Zugang des Autoverkehrs zum SODO dürfte größere Einzelhandelsunternehmen anlocken, sich im SODO niederzulassen und Bauträger anziehen, die auf der Suche nach Flächen für neue Zentren für Einzelhandel, Leichtindustrie und Wohnungen sind.
Das im Vergleich zu anderen an die Innenstadt grenzenden Gebiete niedrigere Mietniveau SODOs wird weiterhin eine Zahl von Mietern zusätzlich zu denjenigen aus den Bereichen Service und Einzelhandel anziehen. Dazu gehören Mieter, die Räumlichkeiten für Büro, Leichtindustrie und flexible und Showroom-Flächen benötigen. Kein anderes Gebiet Seattles kann wirksam den Innenstadt-Markt bedienen.
Die und S-Bahn-Vorhabe werden SODO mit der Innenstadt und darüber hinaus verbinden, ohne vom Autoverkehr abzuhängen. Im Ergebnis wird sich eine Vielzahl von neuen Verbrauchern SODOs zentrale Lage und Innenstadtnähe zunutze machen.
Durch die regionale Verkehrsstockung in Verbindung mit der Tatsache, daß die gesamte Beförderungs-Infrastruktur innerhalb einiger Häuserblöcke SODOs zusammenkommt, ist ein großer Anreiz geschaffen worden, sich an einem zentralen Standort wie SODO niederzulassen.

Abschließend kann man sagen, daß SODO den Close-in-Standort mit der besten Verkehrsinfrastruktur in der Puget Sound-Region bietet. Aufgrund der Knappheit an verfügbaren Flächen und dem bevorzugten Standort nahe dem Hafen, der Innenstadt und den Hauptverkehrswegen, ist das American Life-Management überzeugt, daß SODO ein Immobilienmarkt mit hohem Wachstum bleiben wird.