Unser Konzept
Die Gelegenheit
American Life Inc. ("American Life" oder die "Company") bietet Investoren solide Investments in beste Lagen mit sehr guter Monatsrendite sowie der Möglichkeit bedeutender Kapitalveräußerungsgewinne. Dies haben wir während der letzten zehn Jahre über eine gezielte und nachweisbare Methodik erreicht:
- Der Erwerb von bejahrten gewerblichen Immobilien, von denen sich viele unmittelbar südlich der Innenstadt von Seattle (im SODO-Bezirk) befinden.
- Die Durchführung begrenzter Verbesserungen an den Gebäuden, um die Vermietung auf dreifacher Nettobasis an gewerbliche Mieter zu bezahlbaren Mieten zu ermöglichen und unseren Investoren eine Rendite zu bieten.
- Das Halten dieser Immobilien mit der Absicht, sie innerhalb eines Zeitraums von vier bis zehn Jahren an auf gemischte Nutzung spezialisierte Bauträger zu veräußern. Die Mischung aus Wohnungs-, Einzelhandels-, Unterhaltungs-, Büro- und Industrieflächen bewirkt die höchste Rendite für Investoren, da sie die umfangreichste und beste Nutzung der Immobilien darstellt.
Kapitalertrag
SODO ist ein Gebiet, das sich im Übergang von gewerblicher zu gemischter Nutzung befindet und dabei ist, sich zu einem urbanen Angelpunkt wie Coors Field in Denver oder South of Market Street in San Francisco zu entwickeln. Dieser Übergang vom industriellen zum Mischgebiet bietet die Chance, vom bedeutenden Wertzuwachs der Grundstücke zu profitieren. Die Exit-Strategie finden Sie weiter unten.
Die hinter American Life stehenden Direktoren machten SODO als Gebiet mit hohem Wachstumspotential bereits im Jahre 1990 aus. American Life Inc., gegründet 1996, akquiriert nun Kapital, um einen bedeutenden Marktanteil an den Liegenschaften im SODO-Gebiet zu erwerben. Regierungsstellen besitzen oder nutzen ca. 60% der insgesamt 550 Acres von SODO. American Life Inc. kontrolliert durch Eigentum oder Pachtbesitz ca. 18 Acres (ca. 9%) der annähernd 220 Acres, die für private Entwicklung zur Verfügung stehen.
SODO erlebt momentan einen deutlichen Kapitalzufluß. Zu den Hauptprojekten gehören das Safeco Field (das Stadion der Seattle Mariners), ein neues Football-Stadion für die Seattle Seahawks und wichtige Verbesserungen des Beförderungswesens. Beim Autoverkehr beinhalten diese Verbesserungen die Verlängerung des Interstate 5/Interstate 90-Freeways zur 1st und 4th Avenue South sowie Verbesserungen des Highways 99 und des West Seattle Freeways. Für den Personenverkehr wird es eine neue Pendelbahn und mehrere eingleisige Bahnlinien geben. Diese Projekte, deren Fertigstellung für 2007 geplant ist, werden SODO zum Dreh- und Angelpunkt im regionalen Transportsystem des Puget Sound machen.
SODO bietet den größten und vorteilhaftesten Close-In-Standort, um zukünftiges Wachstum zu beherbergen. Die umgebenden Bergketten und große Wasserflächen begrenzen die für Entwicklung und Transportsysteme verfügbare Landfläche. Im Ergebnis plaziert der Markt einen Close-In-Standort erster Güte. Das kontinuierliche und stete Wachstum der Region Seattle erhöht den Druck auf SODO, der Seattles einziger zentral gelegener Industriedistrikt ist, sich vom Gewerbegebiet zum Mischgebiet zu entwickeln.
Es gibt bedeutende Impulse, die derzeitigen Flächennutzungspläne von einer überwiegend industriellen Nutzung ohne Wohnungen in eine gemischte Nutzung mit Großbüros, Einzelhandel und Wohnungsbereichen zu ändern. Unternehmen wie Starbucks, Boeing und Amazon.com unterhalten bereits große Niederlassungen in diesem Stadtteil. An wichtigen Einzelhändlern finden sich Sears, Costco, Home Depot und Office Max.
Die zukünftige Änderung der Flächennutzung kann natürlich nicht garantiert werden. Der überlegene Standort SODOs allein sollte jedoch Grundstückspreise und Mieten auch ohne eine Änderung der Flächennutzung weiter steigen lassen. Die zusätzliche Nutzung zu Wohnzwecken wird hauptsächlich die Erhöhung der Grundstückswerte beschleunigen.
Sicherer Ertragfluß
Das allgemeine wirtschaftliche Wachstum der Region Seattle in Verbindung mit der Lage SODOs unmittelbar südlich der Innenstadt machen die Ansiedelung für Unternehmen attraktiv. Gleichzeitig hat die Regierung erhebliche Flächen und Gebäude in SODO für Investment- und Verkehrsinfrastrukturprojekte abgegeben. Diese Nettoreduzierung an Gebäudebestand erhöht die Nachfrage und verringert das Angebot.
Die Mieten für gewerbliche Objekte im SODO-Gebiet sind tendenziell höher als an Standorten, die weiter von Seattles Innenstadt und regionaler Transport-Infrastruktur entfernt sind. Während der letzten zwanzig Jahre sind die durchschnittlichen Mieten im SODO im Vergleich zum durchschnittlichen Anstieg von 3% in den südlichen Gewerbegebieten Seattles um 7% gestiegen. In Anbetracht dessen ist das Management von American Life der Ansicht, daß Investoren, die eine konservative Zukunftsanalyse des Zuwachses der Mieten vornehmen möchten, von einem jährlichen Zuwachs von 3% bis 5% ausgehen können.
American Life ist weiterhin der Ansicht, daß die Bereitstellung von besseren Services dafür sorgt, daß die Gebäude vermietet bleiben. Das Unternehmen arbeitet von der Konzeption bis zum Einzug direkt mit seinen Mietern zusammen. Zusätzlich zum üblichen Immobilien-Management-Service erhalten Mieter Planungsmöglichkeiten für freie Flächen und Zugang zu Finanzierungen für Verbesserungen der angemieteten Fläche. Da die Mietfläche Wachstum und Veränderung unterworfen ist, sind sie befugt, diese in jedem American Life-Gebäude ohne Bußgeld umzugestalten. Referenzen von zufriedenen Mietern sind unsere beste Quelle für neue Geschäfte.
Exit-Strategie und Optionen
Unser Management ist der Überzeugung, daß die Änderung des Flächennutzungsplans von gewerblicher in vollständig gemischte Nutzung vor 2007 erfolgen wird. Die aktuellen Gründstückswerte - ohne Berücksichtigung der Gebäudewerte - liegen bei $60 pro Quadratfuß. In einem Gebiet nördlich der Innenstadt mit vollständig gemischter Flächennutzung wurden annähernd vergleichbare Flächen an Erschließungsunternehmen zwischen $150 und $200 pro Quadratfuß verkauft. Das Management ist der Auffassung, daß auch ohne eine Änderung des Flächennutzungsplanes die SODO-Grundstückswerte aufgrund ihrer besseren Lage und des wachsenden Ertragsflusses weiter steigen werden, jedoch nicht so deutlich wie es bei einer Änderung des Flächennutzungsplanes der Fall wäre.
Das Management geht von einer Mindesthaltungsdauer bis 2007 aus. Bis dahin werden die diversen Freeway-Erweiterungen abgeschlossen sein, und die S-Bahn.
Unabhängig davon, ob eine Änderung der Flächennutzung hin zur gemischten Nutzung tatsächlich stattfindet, gibt es folgende Exit-Strategien und Optionen:
- Verkauf an einen größeren Bauträger oder Investment-Trust
- Entwicklung der Parzellen zu einem Campus mit gemischter Nutzung
- Bildung eines börsennotierten Investment-Trusts
Gesellschaftsstruktur und Investorensicherheit
Um größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten, ist es unser Ziel, jede Liegenschaft frei von Hypothekenfinanzierung zu besitzen. American Life oder eine nahestehende Person erwirbt jede Liegenschaft mit eigenen Mitteln und einer Hypothekenfinanzierung, die persönlich durch die Gesellschafter des Unternehmens abgesichert ist. Die übliche Praxis des Unternehmens ist, Kunden erst dann zu werben, nachdem die Liegenschaft vollständig an gewerbliche Mieter vermietet und an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen ist, die als Investment-Träger für Investoren handelt. Unter normalen Umständen ist jede Liegenschaft im Besitz einer separaten Gesellschaft mit beschränkter Haftung, wobei das Unternehmen als geschäftsführender Komplementär handelt.
American Life verwendet Investorenkapital zur Verringerung von Hypothekenschulden. Sobald der Saldo der Hypothek für eine bestimmte Liegenschaft Null beträgt und die Gesellschaft dieser Liegenschaft über entsprechende Reserven für zukünftige Reparaturen und Renovierungen verfügt, ist die Gesellschaft mit beschränter Haftung für zusätzliche Investoren geschlossen.
American Lifes derzeitige Absicht ist, daß eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nur zusätzliches Kapital in eine Liegenschaft investiert, um eine vernünftige Mietrendite zu gewährleisten. Sie will weder sich selbst noch den Investoren das Risiko aufbürden, eine Liegenschaft zu entwickeln. Investoren haben als Kommandisten keine Verpflichtung, zukünftigen Kapitalbedarf zu decken, dennoch könnte im Falle einer unvorhergesehenen Kapitalforderung ein sich nicht beteiligender Gesellschafter verwässert werden. Sollte Kapitalbedarf entstehen, geht American Life davon aus, für die erforderliche Finanzierung zu sorgen oder diese zu veranlassen und, falls nötig, negativen Cash-Flow zu finanzieren.
Investoren einer Gesellschaft erhalten als Gruppe 70% der monatlichen Einnahmen und des Kapitalertrags ihrer Gesellschaft. Die Beträge sind je Gesellschaft kalkuliert; es gibt keine Zusammenlegung von Ergebnissen mehrerer Gesellschaften.
American Life berechnet den Gesellschaften keine Management-Gebühren, für die Mieter fallen jedoch bestimmte Service-Gebühren an.
